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365体育备用网址資產評估學筆記__本科段(10)

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  (三)功能性貶值估算 xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.分類:功能性貶值可以分為兩類,一次性功能性貶值和營運性功能貶值xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.一次性功能性貶值xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)含義:指被評估資產與當前新資產相比,因結構、材料和設計上的差別而導致的貶值。它是由于科學技術進步使得新的同樣功能的資產價格降低而引起的原有資產價值的貶值。事實上,它是超額投資成本引起的功能性貶值。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行,即超額投資成本可視同為功能性貶值,計算公式為:功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  3.營運性功能貶值xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)含義:被評估資產與全新狀態的資產相比,由于資產的效用,生產加工能力,工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低;同時,還要重視技術進步因素,注意替代設備、替代技術、替代產品的影響,以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)通常,功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得,具體計算步驟如下:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ①將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ②計算二者的差異,確定凈超額運營成本。由于企業支付的運營成本是在稅前扣除的,企業支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降,所得稅額降低,使得企業負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此,凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ③估計被評估資產的剩余壽命。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ④以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現,這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗(貶值)。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  4.應用舉例xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)估的生產控制裝置正常運行需要6名技術操作員,而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同,操作人員的人均年工資福利費為12 000元,待評估資產還可以使用3年,所得稅稅率為33%,適用折現率為10%。根據上述調查資料,待評估資產相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ①估算待評估資產的年超額運營成本:(6-4)×12000=24000(元)xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ②測算待評估資產的年凈超額運營成本:24000×(1-33%)=16080(元)xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ③將待評估資產在剩余使用年限內的凈超額運營成本折算為現值:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  16080×(P/A,10%,3)=16080×2.4869=39989.35(元)xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)(一次性貶值)待評估資產為一棟層高為4米的住宅,其復原重置成本為1600元/建筑平方米,而在評估基準日建造具有相同效用的層高為3米的住宅,更新重置成本為1500元/建筑平方米,就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1600-1500=100(元/建筑平方米)xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  當然,如果評估某資產時所用的重置成本為更新重置成本,則不必考慮因功能過時造成的功能性貶值。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (四)經濟性貶值及其估算xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.生產能力相對過剩引起的經濟性貶值xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.生產要素提價,產品售價沒有提高引起的經濟性貶值xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  3.縮短資產的使用壽命引起的經濟性貶值xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (五)(綜合)成新率及其估算xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.定義:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  成新率反映評估對象的現行價值與其全新狀態重置價值的比率。該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式(即:被評估資產評估值=重置成本×成新率)中的成新率,它是綜合資產使用中各類損耗以后確定的。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.成新率的估算方法有以下幾種。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)觀察法xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  即由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對資產的實體各主要部位進行技術鑒定,以判斷確定被評估資產的成新率。與上文中所述實體性貶值確定中所稱成新率不同,這一成新率是在綜合考慮資產實體性損耗、功能性損耗和經濟性損耗等基礎上確定的,而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)修復費用法xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ①特點:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  把一個舊的資產修復成到全新的狀態所需要花費的成本就是該資產的實體性貶值程度的大小。如果遇到不可修復損耗,則實體性貶值還需要加上不可修復損耗,也可通過估算資產恢復原有全新功能所需要的修復費用占該資產的重置成本(再生產價值)的百分比確定成新率xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ②計算公式xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (3)使用年限法(和29頁公式計算法一樣的思路)xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  即根據資產預計尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率,計算公式為:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  成新率=預計尚可使用年限/(實際已使用年限+預計尚可使用年限)×100%xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  3.運用使用年限法時,直接按照會計學中的折舊年限估算成新率,這種做法是不正確的。因為:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)折舊是由損耗決定的;但會計折舊并不就是損耗,會計折舊是高度政策化了的損耗。而評估中的成新率則是根據資產的具體運轉狀態、使用頻率、工作環境等確定的,具有特殊性和個別性特征。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  資產使用過程中,價值的運動依次經過價值損耗、價值轉移和價值補償,折舊作為轉移價值,是在損耗基礎上確定的。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  但會計學上的折舊率或折舊年限,是對某一類資產作出的會計處理的統一標準,是一種高度集中的理論系數或常數,對于該類資產中的每一項資產雖然具有普遍性、同一性和法定性,但不具有實際磨損意義上的個別性或特殊性。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  實際上,它表現在以下幾個方面特征:xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ①折舊年限是一個平均年限,對于同一類型中的任何一項資產均適用;xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ②它是在考慮損耗的同時,又考慮社會技術經濟政策和生產力發展水平,有時甚至把它作為經濟杠桿,體現對某類資產的鼓勵或限制生產政策;xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ③它是以同類資產中各項資產運轉條件均相同的假定條件為前提的。在這種情況下,同類型的資產,無論其所在地如何,保養維護情況、運行狀況如何,均適用統一的折舊年限。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  第二,折舊年限的確定,以資產的維修是為了保證資產正常運轉為前提的。也就是說,修理是作為追加勞動支出,不增加資產效用和價值。但實際上,每一項資產在使用過程中,由于運轉條件、保養、維修條件不同,其損耗以及實際運作功能也不相同。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  資產的維修在保證資產正常運轉的同時,具有更新的性質,可以增加資產的效用和功能,資產評估更注重資產運轉的實際效能。并不是所有的維護修理都是有效的,從評估角度,應注意區分可修復性損耗和不可修復性損耗。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  評估中通常所講的完全相同的資產是很少見的,就是這個道理。而且,實際工作中,許多資產提前報廢或超齡服役,無不與其保養、修理和運轉狀況有關。可見,需要說明的是,在評估時,盡管維修費用的發生會增大資產價值,延長資產使用壽命,從而影響其成新率,但成新率確定不是資產運轉中費用增減的反映,并非發生修理費用越多,成新率就越高,而是運轉過程中更新、修理費用發生結果在資產性能、使用期限等方面結果的體現。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  可修復性損耗是指為了改進(改造)效用而花費的成本,低于所能由此得到的收益回報。不可修復性損耗則是指由于一項資產的改進成本超過了這種改進帶來的收益,而不能彌補改進的資產貶值和價值損失。因此,只有為可修復性損耗而發生的費用支出從而影響成新率變化才是應予考慮的。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  第三,折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎——損耗本身具有差異性。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  確定折舊年限的損耗包括有形損耗(實體性貶值)和無形損耗;xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  而評估中確定成新率的損耗,包括實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值。其中,功能性貶值只是無形損耗的一種形式,而不是無形損耗的全部。經濟性貶值則是資產外部原因引起的,為評估過程所特有。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  第四,資產評估過程中,如果一些評估機構和評估人員根據實地勘察鑒定的結果,確定的使用年限與折舊年限完全相同,但這僅僅是偶然性結果,并不具有必然性。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  而且,這是經過分析、比較、判斷后的結果,恰恰說明成新率的確定應根據實地勘察確定,而不是將折舊年限拿來就用。xYo365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁
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