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365体育备用网址資產評估學筆記__本科段(28)

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  三、建筑物評估的特性GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (一)建筑物價值的內涵特點GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.建筑物作為與土地相結合的建設成果,是不可以脫離土地而獨立存在的。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  在企業核算和房地產業務中,往往把征用土地費或開發費用核算在建筑物價格中,因此,建筑物價格中通常隱含地價。但是,從資產評估的角度來看,由于房屋建筑物和土地的價格運動具有較大的差異,土地價格會隨社會經濟發展及開發利用狀況而增值,而建筑物價格則因使用會貶值。因此,為了準確客觀地評價地產價值和建筑物價值,有必要把建筑物與其所占用的土地分開,針對其價值影響特性進行分別評估。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.建筑物的不同使用性質導致不同的價格形式GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  根據房屋建筑物的種類,建筑物價格又可分為住宅、工業用房、商業用房、行政事業用房、辦公用房、各類建筑物等的價格。且由于建筑物的使用性質不同,其價格表現形式也不同,從而需要使用不同的評估方法GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  如工業用房,在企業評估中,它是單項生產要素,不具有整體生產和盈利能力,通常用成本法進行估價;商業用房則更多地體現在經營收益上,其收益現值是由經營收益大小來決定的。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  3.我國的土地相關法規導致了房屋建筑物評估價值的多樣化GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)由于我國土地實行的是所有權歸國家和集體所有,而企業或個人只有使用權,GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)獲得土地使用權的方式有兩種GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ①國家無償劃撥GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ②企業通過交付出讓金而享有規定使用用途前提下一定期限的處置權GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (3)在資產評估中,我們通常會遇到三種類型的價格評估:房屋建筑物所有權價格評估、房屋建筑物使用權價格評估和租用權價格評估。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ①房屋所有權價格評估GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  指房地結合評估,其評估價格中既包含房屋建筑物價值,也包含土地價值。此時,土地應是辦理出讓手續而獲得合法使用權的土地。購買者有權處置其產權。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ②房屋使用權價格評估GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  指在一定使用期限內對房產使用權進行評估。一般來說,購買者不得在使用權期限內任意轉賣所購置的房地產使用權,并在房產使用權期滿或房產消失后將房地產交還出售方。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ③房產租用權價格GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  就是租金,與所有權、使用權價格的多軌制相聯系。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  除此之外,隨著產權交易形式的多樣化,房屋建筑物價格也呈現不同的表現形式,如房屋建筑物的拍賣價格、抵押價格、課稅價格、征用價格等,都是在特定交易條件下建筑物價格的特殊表現形式。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (二)建筑物產權受土地使用權年限的制約GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.我國關于土地使用權的法規規定GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)按照房地產管理法的規定,土地使用權出讓最高年限,根據出讓土地的用途不同而不同,具體分為五種情況:GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ①居住用地70年;GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ②工業用地50年;GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ④商業、旅游、娛樂用地40年;GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  ⑤綜合或其他用地50年。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)國家還規定,在土地使用權出讓期限到期后土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (3)國家還規定,當土地出讓合同的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當最遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該土地的,應當予以批準。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.我國關于土地使用權的法規規定對評估的影響GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)非劃撥用土地上的建筑物評估GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  在評估已出讓土地上的建筑物時,就要相應考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經濟壽命年限間的吻合關系,而且還應考慮土地是否可以辦理續期等因素。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  正常條件下,即使土地剩余出讓年限小于建筑物經濟壽命年限,在用成本法進行評估時,建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進行計算。因為在房地分離評估中出讓年限的約束已經在土地使用權評估中予以充分考慮。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權年限的限制。因為土地使用權劃撥具有無償性、無期限性和不可轉讓等特點。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (三)建筑物功能、用途及評估方法GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  在通常情況下,建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的,而且,常常與建筑物自身的功能和用途有關。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  如作為生產用房屋建筑物,在進行企業整體評估時,可按單項生產要素用成本法進行評估;商業用房或商品住宅可根據建筑物經營收益或建筑物市場交易狀況用收益法或市場法進行評估。GZb365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁
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