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365体育备用网址資產評估學筆記__本科段(29)

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  四、建筑物評估時需考慮的因素 W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  房屋建筑物評估不僅要著眼于其自身的投入和使用狀況,而且要考慮經濟發展、國家政策等多重影響因素。從評估的角度看,應重點考慮以下諸方面因素。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.物理因素。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  這是房屋建筑物價格的決定因素。建筑物的造型風格、結構類型、功能效用、設施完備情況、裝修標準、建筑面積及工藝標準等決定造價。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  這是房屋建筑物評估應考慮的基本因素。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.用途。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  某一具體建筑物的用途可能是單一的,也可能是多種用途綜合性的。在評估綜合性建筑物時,要注意建筑物用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。(按照最佳用途評估)W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  3.產權。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  建筑物的產權形式可分為所有權、使用權和租用權。產權性質及是否受到限制,如是否做抵押、擔保、出租等都直接影響建筑物的價值W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  注意:前面的1-3點我們可以視作資產的內在因素W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  4.新舊程度。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  土地不存在實體陳舊貶值問題,而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。因此,建筑物的新舊程度影響其價值。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  這個因素影響實體性貶值的決定W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  5.經濟地理因素。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  在我國,政治、經濟、文化發展極不平衡。一般說來,相同建筑質量、相同功能和用途的建筑物價格,大城市高于小城市,沿海開放城市高于內地城市。即使在同一城市,由于地段不同,房價差別也很大。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  6.環境優劣的影響。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  房地產外部環境條件優劣是影響其價值的一個重要因素。交通通訊狀況,環境優美程度,基礎設施如水、電、氣等完善程度,商業網點分布等都對房屋建筑物價格產生重要影響。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  7.政策因素。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  國家經濟政策每個時期都有一定的重點和方向。房地產價格受政府法令和政策的影響主要表現在:W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)政府基于公共利益可限制某些房地產的使用,包括規定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)政府為滿足社會公共利益的需要,可以對任何房地產實行強制征用或收買。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  注意:這三條我們可以認為外在的,不可控因素W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  8.供需狀況。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  地產價值高低受市場供求關系的影響很大,供過于求時,價值會降低;供不應求時價值會提高。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  這個因素影響市場法的運用W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  9.其他。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。W3J365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁
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