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365体育备用网址資產評估學筆記__本科段(31)

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  第二節 建筑物評估的原則 dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  建筑物評估不僅要遵循資產評估的一般工作原則,還因為建筑物價格本身的特點及產業性質,必須遵循特定的經濟性原則和專業性原則。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  一、替代原則(市場法運用的前提)dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  根據市場運行規律,在同一商品市場中,商品或所提供服務的效用相同或大致相似時,價格最低者吸引最大需求。即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時,商品或服務的價格是通過相互影響和比較之后決定的。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  建筑物價格也同樣遵循替代規律。特別是商品化建筑物,如商品化住宅、別墅、寫字樓等,其價格受其他具有相同使用價值的同類型建筑物價格所牽制。即具有相同使用價值、有替代可能的建筑物,其價格是相互影響和作用的,會經過價格的市場競爭而趨于一致。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  根據建筑物評估的替代原則,在對商品化建筑物進行評估時就可通過對同功能和類型的建筑物市場價格比較進行,即采用市場法進行評估。應當注意的是,由于建筑物具有不可位移性、功能變異性等特點,因此要對區域和時間及交易條件進行修正才能根據替代原則進行評估。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  二、最有效使用原則dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  由于建筑物具有一定的功能變異性的特點,不同的利用方式能為權利人帶來差異很大的收益,dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  要求:按潛在的可能的最有效利用途徑來評估。但應當注意,應用這一原則時,必須要符合國家法律、法規和政策的規定。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  三、供需原則dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.房屋建筑物受價值規律的制約:其價格取決于需求與供給關系的均衡點。需求超過供給,價格隨之提高;反之,供給超過需求,價格隨之下降。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.但是,我們還應注意到,由于建筑物具有不可位移性的特點,在特定區域內供給量有限,競爭主要是在需求方面進行,因此,其具有一定的價格獨占性。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  四、房地合一原則dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1.房地合一的原因dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  盡管房屋建筑物和土地是可以加以區別的評估對象,而且土地使用權可以獨立于房屋建筑物而存在,但是,由于兩者在使用價值上的相互依存和價格形成中的內在聯系,在用市場法進行評估時要把兩者作為相互聯系的綜合體進行估價。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2.房地合一的具體表現在以下兩個方面dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (1)房屋建筑物和土地相結合使房地產最終成為商品。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  對于建筑物來說,它總是依托于一定的土地,土地的開發成本往往隱含在房屋建筑物價值之中,土地使用價值此時可通過房產來反映。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (2)建筑物環境質量的區別是由土地產生的,它在很大程度上影響建筑物的價格。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  環境質量的好壞不取決于房屋建筑物本身,而是與土地的不可位移性相關。房地產的總收益是土地和建筑物等因素共同作用的結果。dis365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

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