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365体育备用网址“資產評估”串講筆記(4)

365体育备用网址“資產評估”串講筆記(4)

 

  第四章 房地產評估03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  第一節 房地產評估概述03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  房地產的特征:(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影響因素多樣性;(4)投資大量性;(5)保值增值趨勢。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  第二節 土地使用權評估的特點03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  土地資產的特性:03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1、自然特性:(1)土地面積的有限性。(2)土地空間位置的固定性。(3)土地使用價值的永續性和增值性。(4)土地的不可替代性。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2、經濟特性:(1)用途多樣性。(2)經濟地理位置的可變性。(3)可壟斷性。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  土地資產價格體系:03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  土地資產的價格類型:03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1、基準地價:是指城鎮國有土地的基本標準價格。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  從定義中可以看到:(1)它是政府行為,是政府制定出來的;(2)它是區域內的平均價格;(3)它的價格是按經濟用途確定的;(4)它表示的是單位土地面積的地價。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2、標定地價:是在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中,在正常經營管理條件和政策作用下,具體宗地在一定使用年限內的價格。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  土地資產價格特點:03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  1、土地價格不是土地價值的貨幣表現,其價格不由生產成本決定03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  2、土地價格主要由土地的需求決定03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  3、土地價格具有明顯的區域性  03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  4、土地價格的上漲性影響地產價格的因素:03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (一)一般因素:1、行政因素2、社會因素3、經濟因素4、其他一般因素:如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產市場產生一定的影響。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  (二)區域因素:03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  影響工業用地價格的區域因素:(1)交通便捷度。(2)基礎設施完善度。(3)產業集聚規模。(4)環境質量。(5)規劃限制。(6)其他因素。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  土地使用權評估的原則:(一) 替代原則(二)最有效使用原則(三)變動原則:一般商品的價格,是伴隨著構成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形,它是各種地價形成因素相互作用的結果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。(四)供需原則(五)貢獻原則03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  第四節 土地使用權評估的方法03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  市場法也稱市場比較法,是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較,從已進行交易的類似土地的價格,修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為:03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  一般地,采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例,經過上述評定估算過程,至少應得到三個或三個以上的初步評估結果。經過處理得出一個評估結果。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  建筑物是指與土地組合的建設成果,總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

  建筑物評估的原則:(一)替代原則(二)最有效使用原則(三)供需原則(四)房地合一原則03k365投注平台_365bet官网本科_365bet官网報名_首頁

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